Hallo,
habe hier eine Frage zu den leidigen Steuern: Ich vermiete mit MWST und habe zusätzlich erhebliche Kosten aus der Vermietung geltend gemacht. Nun will ich vor der zehn Jahresfrist an meine zukünftige Ex-Frau übertragen.
Meine Frage nun:
Muß ich hier Steuern erstatten? MWST oder die Kosten aus der Vermietung? Gewinn aus dem Kauf habe ich nicht gemacht.
Viele Grüße
Fred
Hallo Fred,
so ganz verstehe ich die Frage nicht.... mögliche steuerliche Aspekte:
1) Veräußerungsgewinn (auch wenn Du sagst, Du hast keinen gemacht, weißt Du genau, wie er berechnet wird?)
2) Wenn bei Erwerb des Gebäudes zur Umsatzsteuer optiert wurde (das heißt mit Umsatzsteuer gekauft und Vorsteuer geltend gemacht) und vor Ablauf von 10 Jahren umsatzsteuerfrei veräußert wird, dann muss der Vorsteuerabzug korrigiert werden.
3) Grunderwerbsteuer, die wird aber bei Vermögensübertragung im Rahmen der Steuer nicht fällig.
Die Umsatzsteuer bzw. Vorsteuer, die während Deiner Vermietungstätigkeit anfiel, ist vom Verkauf unberührt.
LG LBM
"Mut bedeutet nicht, keine Angst zu haben, sondern es ist die Entscheidung,
dass etwas anderes wichtiger ist als die Angst."
Hallo LBM,
danke für die schnelle Antwort und die gute Strukturierung.
Zu 1) Meine zukünftige Ex-Frau soll meinen Anteil am Haus übernehmen. D.h. es wird kein Geld fließen. Sie übernimmt meinen Anteil am Haus. Die Besonderheit ist, es ist geteilt in zweimal Sondereigentum. Dafür übernimmt Sie die Schulden. Das wars.
Zu 2) Ist meiner Meinung auch nicht relevant. Wir haben es ohne Vorsteuer gekauft und dann erst geteilt und ich habe dann mit MWST an meine Ex-Frau vermietet.
Zu 3) ja das leuchtet mir ein.
Aber was ist mit den geltend gemachten Kosten aus Vermietung und der gezogenen MWST? Investitionen und Reparaturen sind ebenfalls anefallen. Ich habe etwas im Kopf, dass diese zurückgezahlt werden muß, falls man nicht länger als zehn Jahre hält? Oder bin ich da falsch. Ich will alles nur nicht auch noch Steuern zurückzahlen.
Danke und Gruß Fred
Danke un Gruß Fred
Hallo nochmal,
nein. Wenn Du den einen Teil Sondereigentum immer 100% steuerpflichtig vermietet hast, kannst Du die Vorsteuern, die auf diesen Sondereigentum entfallen, in dem Zeitpunkt geltend machen, in dem Du die Rechnung erhältst. Vorsteuer wird nur dann korrigiert, wenn Du ein Wirtschaftsgut kaufst, das nicht nur zur einmaligen Umsatzerzielung angeschafft wird und dafür 100% Vorsteuer ziehst, es dann aber nicht für die Erzielung von Umsätzen nutzt.
So wäre das bei dem Haus: Du kaufst es mit Vorsteuerabzug, nach 2 Jahren vermietest Du aber umsatzsteuerfrei. Dann müssem 8/10 der Vorsteuer zurück gezahlt werden. Oder wenn Du es umsatzsteuerfrei veräußerst, bevor die 10 Jahresfrist rum ist, dann gilt das genauso.
Wenn Du jetzt aber umsatzsteuerfrei erworben hast, steuerpflichtig vermietest und in der Zeit für 10.000 Euro netto plus USt Tapeten, Teppiche und Fliesen gekauft und verbaut hast, dann musst Du nicht die darauf entfallende Vorsteuer zurückzahlen. Dabei handelt es sich ja nicht um eigenständige Wirtschaftsgüter, die Du zur nicht nur einmaligen Umsatzerzielung erworben hast.
Also abgekürzt: Vorsteuer musst Du nicht zurückerstatten.
LG LBM
"Mut bedeutet nicht, keine Angst zu haben, sondern es ist die Entscheidung,
dass etwas anderes wichtiger ist als die Angst."
Ja verstehe. Das wäre ja dann kein Problem.
Aber was ist mit Investitionen oder Reparaturen wie z.B. der Zaun oder der Rasenmäher? Diese werden teilweise über 10 Jahre abgeschrieben. Auch hier habe ich MWST geltend gemacht. Gebe ich nun vorzeitig ab, so muß hier aber schon anteilig zurückgezahlt werden. Oder liege ich hier falsch?
Danke und Gruß
Matthias
Hi,
bei solchen Investitionen, die als eigenständig zu betrachten sind, muss bei jeder einzelnen geprüft werden, ob sie einen eigenen Berichtigungszeitraum als eigenständiges Wirtschaftsgut haben und dann, ob die Voraussetzungen für die Vorsteuerkorrektur vorliegen. Sie entfällt bspw., wenn die auf die Anschaffungskosten des Wirtschaftsgutes entfallende Vorsteuer 1000 Euro nicht überstiegen hat. Das gilt vermutlich für den Rasenmäher.
Andere Wirtschaftsgüter haben nur einen fünfjährigen Berichtigungszeitraum (Außenanlage/Zaun).
Da muss man ggf. noch mal genau gucken und rechnen.
LG LBM
"Mut bedeutet nicht, keine Angst zu haben, sondern es ist die Entscheidung,
dass etwas anderes wichtiger ist als die Angst."
Hallo LBM,
du bist echt gut (wissend und erklärend). Gut, dass du bei vatersein.de dabei bist.
LG Tom
Ja dem kann ich mich nur anschließen....danke! Noch eine Frage.
Die Korrekturen entfallen nur antteilig, richtig? Also wuerde z.B. eine Anschaffung über 10 Jahre abgeschrieben, aber nur 7 Jahre gehalten, dann wäre die Korrektur der Vorsteuer 7/10. Und auch nur, falls die 1000 EUR Regel nicht zieht.
Sag mal nur so grundsätzlich. Wie bekommt das Finanzamt das denn überhaupt mit? Die halten m.E. doch keine detaillierten Unterlagen über die angeschaffenen Wirtschaftsgüter nach. Oder doch?
Gruß Fred
Halli und guten Morgen,
noch eine Nachfrage: kann meine Exfrau die Abschreibungen die z.B. durch Zaun, Rasenmäher usw entstanden sind, weiterhin geltend machen? Oder sind die Restlaufzeiten dann verloren? Sie würde dann weiterhin vermieten aber gegebenfalls ohne MWST.
Danke und Gruß Fred
Hi,
zu unterscheiden ist
a) der Berichtigungszeitraum (Zweck der Umsatzsteuer, zB wg. Korrektur der Vorsteuer)
b) der Abschreibungsdauer (Zweck der Einkommensteuer, Abschreibung der Anschaffungskosten)
zu a)
der Berichtigungszeitraum bei allen Wirtschaftsgütern, die keine Gebäude sind und bei denen keine Ausnahmen greifen, beträgt nur fünf Jahre. Ist zB ein angelegter Parkplatz, der umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, schon mehr als fünf Jahre in Deinem Besitz, ist der Berichtigungszeitraum vorbei und es wird keine Korrektur mehr fällig.
Die Korrekturen entfallen nur antteilig, richtig? Also wuerde z.B. eine Anschaffung über 10 Jahre abgeschrieben, aber nur 7 Jahre gehalten, dann wäre die Korrektur der Vorsteuer 7/10. Und auch nur, falls die 1000 EUR Regel nicht zieht.
Richtig, die Korrekturen bei einem Wirtschaftsgut, das noch im Berichtigungszeitraum liegt, würde die Vorsteuer anteilig zurück gezahlt werden müssen. Allerdings bei 7 von 10 Jahren geplanter Nutzung nur die restlichen 3/10, die korrigiert werden müssten.
zu b)
die Abschreibungsdauer bei Parkplätzen (um beim Beispiel zu bleiben) und anderen Außenanlagen beträgt i. d. R. 15 Jahre. Das heißt, bei den von Dir angegebenen 7 Jahren wäre dann noch 8 Jahre abzuschreiben.
Wenn Exe den Parkplatz von Dir unentgeltlich erwirbt, dann greift die sog. "Fußstapfentheorie", das heißt, sie übernimmt das noch vorhandene Abschreibungsvolumen im Rahmen ihrer Einkommensermittlung aus Vermietung und Verpachtung und schreibt das nahtlos so weiter ab, so wie Du es getan hättest, wenn Du nicht unentgeltlich veräußert hättest.
LG LBM
"Mut bedeutet nicht, keine Angst zu haben, sondern es ist die Entscheidung,
dass etwas anderes wichtiger ist als die Angst."