Moin.

Um das mal ein wenig zu sortieren:
Die Eigentumsverhältnisse an dem Haus richten sich nicht nach dem Kaufvertrag, sondern nach dem Grundbucheintrag. Wenn eure 80/20 Teilung da nicht drin steht, gibt es sie nicht.
Was wiederum keinen Einfluss auf die Kreditverträge hätte.
Schlimmstenfalls gehören dir also 80% der Schulden aber 50% des Hauses.

Man kann das Haus und die Kredite im Zugewinnausgleich aber auch nicht losgelöst betrachten, sondern nur gemeinsam.

Auf Basis deiner Angaben hättest du ein Anfangsvermögen von 30.000,- und sie von 0,-

Du hättest ein Endvermögen 160.000,- und sie von 40.000,-

Daraus ergäbe sich ein Zugewinn von 130.000,- zu 40.000,- und eine Ausgleichspflicht von 45.000,-.

Wenn du ein höheres Anfangsvermögen nachweisen kannst, kann das aber auch ganz anders aussehen.

Hi danke für die Antwort.

Im Grundbuch stehen wir auch mit 80/20.

Also deinen Worten nach, müsste dein AV ja deutlich höher sein als 30.000,- die Frage wäre, inwieweit du das belegen kannst.

Eine Erbschaft ist ja realtiv leicht zu belegen.

Hallo shocolade,

Eine Erbschaft ist ja realtiv leicht zu belegen.

Ich glaube, Beppo meinte etwas ganz anderes. Die Erbschaft und sonst gar nichts (weder bei dir noch bei ihr) ist ja bereit in dieser Annahme enthalten ...

Auf Basis deiner Angaben hättest du ein Anfangsvermögen von 30.000,- und sie von 0,-

... und diese Ausgangssituation würde zu der beschriebenen Ausgleichspflicht i.H.v. 45.000 Euro führen. Allerdings schreibst du ja selber:

Da ich wesentlich mehr eingebracht hatte als meine Frau (...)

Ich verstehe das so: Zu Beginn der Ehe hattest du mehr Geld als deine Frau, und die Frage ist, inwieweit du das belegen kannst (bzw. inwieweit deine Frau diesen Sachverhalt auch so akzeptiert, ohne für jeden einzelnen Euro alte Bankbelege sehen zu wollen). Nehmen wir beispielsweise mal an, die Ausgangssituation wäre gewesen: Am Anfang hättest du 40.000 Euro gehabt, und sie 10.000 Euro. Zusammen mit den 30.000 Euro aus der Erbschaft, die deinem Anfangsvermögen zugeschlagen wird, hätten wir jetzt eine andere Ausgangsposition:

Du hättest ein Anfangsvermögen von 70.000 Euro und sie von 10.000 Euro.
Du hättest ein Endvermögen 160.000 Euro und sie von 40.000 Euro.
Daraus ergäbe sich ein Zugewinn von 90.000 Euro zu 30.000 Euro und eine Ausgleichspflicht von 30.000 Euro.

Somit doch ein deutlich kleinerer Ausgleichsbetrag, als wenn ihr beide mit Anfangsvermögen Null gestartet wäret und lediglich die Erbschaft berücksichtigt würde. Nur, all dieses sind bis hierhin nur Zahlenspielereien. Belastbare Aussagen hast du erst dann, wenn du mit dem tatsächlichen Anfangsvermögen von euch beiden rechnest, und diese Zahlen entweder belegbar sind oder von euch beiden wechselseitig anerkannt werden.

Viele liebe Grüße,

Malachit.

Hallo,

um es nochmal deutlich zu machen, mir geht es weniger darum, wie sich der Zugewinn berechnet. Dass die Erbschaften und SChenkungen solche sind ist unstrittig. Es geht mir mehr ums verfahrenstechnische.

Angenommen es werden nach Malachits Rechnung am Sticht folgende Beträge festgestellt (Endvermögen, Zugewinn verrechnet):

Ich: 130.000
Sie: 70.000

Angenommen wir verkaufen dann dass Haus und es gibt einen Erlös von exakt 200.000€

Gem. Kaufvertrag und Grundbuch stehen mir ja 80% zu, also 160.000€ und ihr 40.000€

Bekomme ich dann rein rechtlich 160.000€ oder 130.000€ aus dem Erlös des Hausverkaufs?

Ich weiß es klingt banal, aber ich blick da echt gerade nicht durch.

Hallo shocolade,

ihr bekommt 80% bzw. 20% des Verkaufserlöses, genau so wie es im Grundbuch steht. Die "Ungerechtigkeit" in der Verteilung des Eigentums ist schließlich bereits durch den Zugewinnausgleich beseitigt worden.

Ich bleibe mal bei dem Beispiel, und tue der Einfachheit halber weiterhin so, als ob es überhaupt keine weiteren Vermögensgegenstände gäbe:

Du hättest ein Anfangsvermögen von 70.000 Euro und sie von 10.000 Euro.
Du hättest ein Endvermögen 160.000 Euro und sie von 40.000 Euro.
Daraus ergäbe sich ein Zugewinn von 90.000 Euro zu 30.000 Euro und eine Ausgleichspflicht von 30.000 Euro.

Unmittelbar vor dem Zugewinnausgleich hast du 160.000 Euro (80% des Hauses) und sie hat 40.000 Euro (20% des Hauses). Das deutsche Recht sagt, dass du damit einen zu großen Anteil am in der Ehe erwirtschafteten Vermögen hast, und deshalb bist du ihr ausgleichspflichtig. Nach Zugewinnausgleich hat sie 70.000 Euro (nämlich einen 20%-Anteil am Haus im Wert von 40.000 Euro, plus 30.000 Euro in bar); du hingegen hast effektiv 130.000 Euro (nämlich einen 80%-Anteil am Haus im Wert von 160.000 Euro, abzüglich 30.000 Euro neue Schulden, denn irgendwoher musst du ja das Geld nehmen, um die Ex auszuzahlen).

Wird das Haus nun verkauft, erhältst du 80% des Verkaufspreises und sie 20%. Geht das Haus tatsächlich für einen Preis weg, sodass nach Abzug der Verkaufsnebenkosten exakt 200.000 Euro übrig bleiben, dann erhältst du zunächst 160.000 Euro, kannst davon die obengenannten 30.000 Euro Schulden bezahlen, und hast somit 130.000 Euro in bar. Sie erhält aus dem Verkauf 40.000 Euro, hat keine Schulden zu begleichen, sondern hat zusammen mit den bereits vorrätigen 30.000 Euro aus dem Zugewinnausgleich insgesamt 70.000 Euro in bar.

Geht das Haus für einen höheren Preis weg, hast du Glück gehabt. Geht das Haus für einen niedrigeren Preis weg, hast du die Arschkarte gezogen.

Viele liebe Grüße,

Malachit.

Hi,

jetzt hab ich den ganzen Tag hin und her gerechnet und weiß glaub ich ENDLICH um das Problem.

Die liebe Anwältin meiner Frau hat das Endvermögen falsch berechnet.

Sie hat die 360.000 € Hauswert auf zwei Köpfe aufgeteilt, NICHT DEN ERLÖS nach Abzug der gemeinsamen Verbindlichkeiten!

Sprich mir 80% von 360.000€ attestiert 288.000€ und ihr 82.000€. Davon hat sie dann jeweils die 80.000€ Schulden für die Ermittlung des Endvermögens abgezogen:

Das wären für mich: 288000 - 80000 = 208000
für Sie 82000-80000 = 2000

Das ist natürlich - wenn ich es nun richtig verstehe - grundfalsch:

Zuerst muss die Restschuld vom gesamten Hauswert abgezogen und dann nach den Immoblienanteilen aufgeteilt werden:

360000 - 160000 = 200000 (Es heißt ja auch VERMÖGEN!)
80% für mich = 160000
20% für sie = 40000

Dadurch hat sie natürlich ein höheres Endvermögen und der Zugewinnausgleich verschiebt sich erxtrem zu meinen Gunsten!

Schlimm genug, dass ich heute bei einer Anwältin war, 200€ hingeblättert habe und die das nicht erkannt hat und sogar noch gemeint, es wäre ja eh zu meinen Gunsten gerechnet.

Natürlich nur, wenn das so stimmt....kann mir jemand bestätigen, dass man das Endvermögen so ermitteln muss?!

Hallo shocolade,

jetzt wird's richtig kompliziert ;-(

Ich fang' mal mit dem offensichtlichen Fehler an:

Sprich mir 80% von 360.000€ attestiert 288.000€ und ihr 82.000€.

Hast du das hier falsch abgetippt, oder steht die gegnerische Anwältin auf Kriegsfuß mit der Prozentrechnung? 20% von 360.000 sind nun mal 72.000, nicht 82.000. Wobei, dadurch wird die Rechnung für dich sogar noch ungünstiger.

Schlimm genug, dass ich heute bei einer Anwältin war, 200€ hingeblättert habe und die das nicht erkannt hat und sogar noch gemeint, es wäre ja eh zu meinen Gunsten gerechnet.

Hat sie auch erklärt, warum es ihrer Meinung nach zu deinen Gunsten gerechnet wäre? Möglicherweise zielte sie auf den Fehler mit den 20% ab, aber erstens sollte sie dir das dann auch explizit so sagen, und zweitens: Wenn das alles ist, was ihr zu dieser Berechnung einfällt, dann waren die 200 Euro für dich gut investiertes Geld, weil dadurch größerer Schaden verhindert wird: Dann weißt du nämlich mit Sicherheit, dass du sofort einen anderen Anwalt brauchst anstelle dieser arbeitsscheuen Lusche ...

Dann zum Grundsätzlichen: Ich habe keine Ahnung, wie in so einem Fall der Richter rechnen und entscheiden würde. Die gegnerische Anwältin hält sich ja zunächst einmal nur strikt an die Anteilsverhältnisse von Eigentum und Hypothek, und der Ärger rührt zum größten Teil daher, dass diese Anteile eben bei den Eigentumsverhältnissen anders sind als bei der Hypothek, nämlich 80:20 vs. 50:50.

Zur Systematik: Deine Berechnung (die ich intuitiv ebenfalls gewählt habe) würde fairerweise bedeuten, dass deine Ex nach dem Stichtag nur noch in dem Maße für die Hypothek zahlt, wie es ihren Eigentumsverhältnissen entspricht; d.h. ihr würdet den Kredit intern so aufteilen, dass du für 80% der Schulden und sie für 20% der Schulden verantwortlich zeichnet. Bliebe es bei der bisherigen Regelung, dann würde sie schließlich 50% der Belastung eines Hauses tragen, welches ihr nur zu 20% gehört, und das kann's ja nun irgendwie auch nicht sein. Umgekehrt würde die Berechnung der gegnerischen Anwältin allerdings genau das bedeuten: Dass sie nämlich nach dem Stichtag tatsächlich zwar nur 20% des Hauses ihr Eigentum nennt, aber bis zur endgültigen Abzahlung der Hypothek weiterhin 50% derselben bezahlt - wofür sie zwar im Prinzip die üppige Zahlung aus dem Zugewinnausgleich hernehmen könnte (anders gesagt, du würdest im Laufe der Jahre einen Teil dieses irrsinnig hohen Zugewinnausgleichs wieder von ihr zurückbekommen, weil sie auch die Schulden deines Hausanteils mit abbezahlt), aber viel wahrscheinlicher ist es, dass Madame am Monatsersten nach der Scheidung die Zahlung ihres Anteils an den Raten einstellt, in der Hoffnung, dass entweder du die Hypothek zähneknirschend zu 100% übernimmst, oder aber dass die Bank mangels Geldeingang die Zwangsversteigerung betreibt, womit sie zwar ihren geringen Anteil am Haus, aber ebenso ihren üppigen Anteil an den Schulden los wäre. Anders gesagt, auch wenn sie "eigentlich" für 50% dieser Schulden geradestehen muss, kann sie dir mittels der gesamtschuldnerischen Haftung jederzeit das Genick brechen.

An diesem Punkt stelle ich die Frage nach der strategischen Ausrichtung: Wer von euch beiden hat denn überhaupt ein Interesse daran, dieses Haus zu behalten: Nur du? Nur sie? Ihr beide? Oder keiner von euch? Die sauberste Lösung wäre nämlich m.E., diesen Bunker zu verkaufen, aus dem Erlös die Schulden zu begleichen, und erst dann eine "normale" Zugewinnausgleichsberechnung zu machen.

Viele liebe Grüße,

Malachit.

P.S. ich hoffe nicht, dass es untergegangen ist: Ich hatte dir den Hinweis gegeben, auch die Tatsache zu berücksichtigen, dass du zu Beginn der Ehe offenbar mehr Geld hattest als sie, und dass du diesen Sachverhalt unbedingt ebenfalls in die Waagschale einkippen musst. Ich hoffe doch mal, deine Anwältin hat wenigstens diesen Punkt auf die Kette gekriegt?

Sorry, ich hatte mich verrechnet. Ich verwende ja nicht die Orginalwerte sondern leicht modifizierte.

Aber echt toll, dass Du so drauf eingehst! Leider kann ich Dir keine privaten Nachrichten schreiben.

Hallo shocolade,

Aber echt toll, dass Du so drauf eingehst! Leider kann ich Dir keine privaten Nachrichten schreiben.

Hab' dir grad testweise 'ne PN geschickt - schau doch bitte mal, ob du die bekommen hast und versuch' ggf., mir 'ne Antwort zu schicken.

Wichtiger als ein Schwätzchen unter vier Augen wäre allerdings, wenn hier noch jemand was sagen könnte, der tatsächlich mal die Situation hatte, dass die prozentualen Anteile beim Eigentum und beim Kredit unterschiedlich waren. Ich selbst bin hier nämlich mit meinem Latein so ziemlich am Ende ...

Viele liebe Grüße,

Malachit.

Moin.

Malachit, ich hatte diesen Fall auch noch nicht, bin aber ziemlich sicher, die Formel der gegnerischen RAin, vom Rechenfehler abgesehen, richtig.

Die Schulden gehören nun mal den Menschen und nicht dem Haus.

Daher ist es richtig, diese getrennt aufzuteilen.

360.000,- = 288.000,- zu 72.000,-
160.000,- = 80.000,- zu 80.000,-

EV des Mannes (M): 288.000 minus 80.000 = 208.000,-
EV der Frau (F): 72.000 minus 80.000 = -8.000 = 0,-

AV M: 30.000,-
AV F: 0,-

Zugewinn M: 178.000,-
Zugewinn F: 0,-

Zugewinnausgleich = 89.000,-

Eheliche Bilanz M: 288.000 - 80.000 -89.000 -30.000 = 89.000,-
Eheliche Bilanz F: 72.000 -80.000 +89.000 = 81.000,-

Das ganze würde sich nur verschieben, wenn der TO mal ein paar Details über sein Anfangsvermögen liefern würde.
Und richtig, damit ich nicht nur die Erbschaft, denn sonst lässt sich nicht erklären, wieso er für 110.000,- einen Hausanteil im Wert von 288.000,- erworben hat, während seine Frau für 80.000,- nur 72.000,- bekommen hat.

Gruss Beppo

Hallo Beppo, hallo shocolade,

wenn ich's richtig verstanden habe ...

EV des Mannes (M): 288.000 minus 100.000 = 188.000,-
EV der Frau (F): 72.000 minus 100.000 = -28.000 = 0,-

... dann waren es Restschulden von 160.000 Euro und ein Nettowert von 200.000 Euro, also müsste es m.E. jeweils heißen "minus 80.000" statt "minus 100.000" (und im Rest des Textes dann entsprechend weiter). Ansonsten aber: danke für die systematische Aufstellung, das hilft mir, meine Gedanken ein wenig zu sortieren. Ich glaub', ich hab' inzwischen sogar die Logik kapiert, die dahinter steckt:

Der Vermögensaufbau während der Ehezeit kam zustande einerseits durch die Verminderung der Schulden (Abzahlung des Kredits) und andererseits durch eventuelle Wertsteigerungen des Hauses. Was die Abzahlung des Kredits betrifft, kam dieses Geld aus der gemeinsamen Haushaltskasse, d.h. es wurde sozusagen Halbe-Halbe gezahlt; aber durch die "schiefen" Eigentumsverhältnisse kam der Löwenanteil (80%) dieses Vermögensaufbaus ihm zugute, sie hatte nur einen Anteil von 20% daran - und genau dieses Missverhältnis wird jetzt durch eine horrende Ausgleichszahlung wieder geradegerückt.

Wenn man sich's recht überlegt, ist das im Endergebnis auch nicht viel anders als in dem Fall, dass beiden die Hütte zu je 50% gehört. Da bekommt die Dame zwar nicht so viel Bargeld in die Hand gedrückt, hat dafür aber schließlich auch einen 50%-Anteil am Haus, statt nur 20%.

Allerdings bleib ich bei der Warnung: Wenn man das so macht, hat die Ex nach der Scheidung einen Batzen Bargeld in der Hand, sowie einen 20%-Anteil am Haus im Bruttowert von 72.000 Euro, dem aber 80.000 Euro Schulden gegenüberstehen, für die sie die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre zahlen müsste (was sie mutmaßlich gar nicht einsehen wird) - da ist die Versuchung groß, diese Schuldenlast auf die "unfreundliche" Art und Weise zu beseitigen, d.h. es auf eine Zwangsversteigerung ankommen zu lassen, um die Schulden binnen kurzer Zeit los zu sein, ggf. gegen eine kleine "Zuzahlung"; die Alternative wäre schließlich, über Jahre hinweg diese 80.000 Euro abzustottern, um am Ende auch nur einen Eigentumsanteil in der Hand zu haben, der nach heutigen Preisen sogar weniger kostet. Ein lohnendes Geschäft wäre dies für sie nur, wenn sie auf eine kommende Hyperinflation spekuliert - wogegen sie einem Preisabschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung ziemlich gelassen entgegensehen kann, weil dieser Preisabschlag sie schließlich nur mit einem 20%-Anteil trifft.

@shocolade:

Ich fürchte, du steckst leider bis zum Hals in der Sch.eiße ...

Wichtig ist jetzt: Den Wert des Hauses so klein als nur irgend möglich zu rechnen. Sammle also unbedingt Argumente dafür, warum die Hütte im Moment einen Marktwert hat, der unterhalb der bislang im Raum stehenden 360.000 Euro liegt! Du könntest z.B. bei einem Makler aufschlagen und ihm die (m.E. nur allzu realistische!) Geschichte erzählen, dass dir wegen der anstehenden Scheidung ein Notverkauf der Hütte blüht, und dir von ihm schriftlich geben lassen, wie viel oder wie wenig man seiner Meinung nach bei einem Verkauf erlösen könnte, wenn es wirklich schnell gehen muss.

Viele liebe Grüße,

Malachit.

Du hast Recht und ich habe es korrigiert.

Und du hast auch Recht, mit der Schlussfolgerung, dass Zugewinnausgleich die ungleichen Hausanteile wieder nivelliert, bis auf den Teil, den sie ins Minus gerutscht ist.

Die entscheidende Schraube ist also immer noch das Anfangsvermögen um daran noch was zu drehen und für die Zukunft das Haus zu verkaufen, denn es führt durch den Zugewinnausgleich, die offenen Belastungen und den Wohnvorteil direkt in den Ruin.
Sogar schon dann, wenn das Problem mit der gemeinsamen Haftung für den Kredit nicht auftauchen sollte. Das wird es aber auch nach meiner Meinung mit hoher Wahrscheinlichkeit.

Hi,

ich denke ich habe nun ein konkreteres Bild.

Ich werde ggf. eine hälftige Freistellung vom Kindesunterhalt vereinbaren und im Gegenzug eine niedrigere Auszahlung fürs Haus fordern. Das hätte mehrere Vorteile.

Für mich ist es mit so einer Freistellung möglich selbst Kredite leichter zu bekommen.
Für sie bringt der Kindersunterhalt im Sinne einer Keditaufnahme eh nichts, weil er der Kreditgeber keine Zahlungssicherheit bietet.

Nun habe ich noch eine Frage was die Kosten dieses Verkaufs meines Anteils an sie angeht.

1.) Fällt Grunderwerbssteuer an?
2.) Wer sollte diese tragen? Wer Notarkosten und Grundbuchänderung?

Danke an die Ratgeber. Es geht ja darum Ideen zu sammeln wie man es so lösen kann, dass beide Seiten damit leben können.

Hallo shocolade,

Ich werde ggf. eine hälftige Freistellung vom Kindesunterhalt vereinbaren und im Gegenzug eine niedrigere Auszahlung fürs Haus fordern. Das hätte mehrere Vorteile.

Tue bitte mir und vor allen Dingen dir selbst einen Gefallen, und schreibe etwas ausführlicher, was dir hier vorschwebt - ich verstehe nämlich im Moment nur Bahnhof. Wer stellt hier wen teilweise vom Kindesunterhalt frei, wer zahlt wen für welchen Anteil am Haus aus?

Und um dir schon mal einen Zahn zu ziehen: Freistellung vom Kindesunterhalt ist eine ganz, ganz heikle Angelegenheit. Sobald der potenzielle Kindesunterhaltsempfänger in irgendwelche staatliche Fördertöpfe greifen möchte (z.B. Hartz IV), wird ein Verzicht auf Kindesunterhalt schneller für nichtig betrachtet als ein Wiesel bieseln kann.

Zu deinen eigentlichen Fragen:

1.) Fällt Grunderwerbssteuer an?

Wenn ich mich recht erinnere, ist ein Immobilienverkauf unter Eheleuten von der Grunderwerbssteuer befreit; für einen Verkauf nach der Scheidung gab's da wohl auch irgendeinen Trick aber das müsste dann glaube ich schon in der Scheidungsvereinbarung vorbereitet werden (wie das genau zu laufen hätte weiß ich jetzt aber auswendig auch nicht mehr).

2.) Wer sollte diese tragen? Wer Notarkosten und Grundbuchänderung?

Ich glaube kaum, dass es dafür eine verbindliche Regelung gibt, wobei die Grundbuchumschreibung wohl üblicherweise dem Käufer in Rechnung gestellt wird. Anders gesagt, was immer du hier vorhast, du musst dich so oder so mit der Ex darüber einigen, und neben dem eigentlichen Kaufpreis müsst ihr euch eben auch darüber einigen, wer welche Nebenkosten trägt. In irgendeiner Weise ist das ja ein Nullsummenspiel: Wenn z.B. der Verkäufer einen höheren Verkaufspreis bekommt aber dafür die Nebenkosten tragen muss, und der Aufschlag auf den Preis genau so hoch ist wie die zu zahlenden Nebenkosten, dann ist da ja nun wirklich gehupft wie gehoppelt.

Viele liebe Grüße,

Malachit.