Hi Widder,

über die TV könnte man Romane schreiben. Ganz grob: bei der Versteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft wird natürlich das gesamte Haus an einen neuen Eigentümer versteigert. Du hättest ja auch kaum Lust, dass plötzlich einem neuen Miteigentümer die Hälfte Deines DEM gehört, oder? Im Verteilungstermin werden vom Erlös zunächst Kosten und Rückstände entnommen und der Rest nach Einigung der Voreigentümer aufgeteilt. Können die sich im Termin nicht über die Aufteilung einigen, wird das Geld hinterlegt und man muss tatsächlich ein zweites Verfahren führen.

Die Frage ist zunächst, wie hoch ist Euer Haus belastet - also welche Grundpfandrechte sind eingetragen? Plus eventuelle Nebenleistungen plus Zinsen die noch nicht verjährt sind (also seit 01.01.2010). Diese dingliche Belastung übernimmt der Ersteher, egal wie hoch Eure Darlehen tatsächlich valutieren. Ist diese Summe schon irgendwo im Bereich über 80% des Verkehrswertes, dann kann Dein DEM eine TV ohne weitere Vorbereitungen sowieso knicken, weil so niemand die Bude ersteigern würde. Die Drohung wäre dann mehr oder minder heisse Luft und unter solchen Voraussetzungen würde auch keine PKH für das Verfahren bewilligt.

Die Frage die Dich eher beschäftigen sollte wäre aber wie Du aus dem Schlamassel herauskommst. Eine Entlassung aus der Haftung (selbst wenn Du sie hinbekommst), machst Du nur Zug um Zug gegen Übertragung seines Miteigentumsanteils an Dich. Alles andere wäre Selbstmord. Ansonsten bleibt eigentlich nur noch die Möglichkeit, sich mit dem DEM zu einigen. Eine Einigung tut allein schon deswegen Not, weil der Wert des Anteils Deines DEM Jahr für Jahr durch Deine Tilgungsleistung wächst während Deine Ansprüche auf Gesamtschuldnerausgleich Jahr für Jahr verjähren. Irgendwann hast Du ihn reich gemacht, kannst aber nur die Kosten der letzten drei Jahre zurückfordern.

Um das wirklich sinnvoll bewerten zu können, brauchen wir aber zumindest mal ein paar Dimensionen der Zahlen über die wir hier reden (Valuta der Hypotheken, dingliche Belastung, Verkehrswert). Musst Du patout in dem Haus wohnen bleiben?

Gruss von der Insel

Moin widder,

wenn sich an den HIER genannten Zahlen und Gegebenheiten nichts Wesentliches geändert hat, bleiben auch meine Empfehlungen dieselben wie vor einem halben Jahr.

"Profitabel" könnte eine TV für Dich höchstens dann sein, wenn Dein LG als Bieter mit einsteigt: Dann habt Ihr (bzw. er) mit etwas Glück am Ende eine preiswerte Immobilie und Dein Ex hat weiter Schulden.

Grüssles
Martin

Vielen Dank erstmal für Eure Antworten.

Nein, an den Gegebenheiten hat sich nicht wirklich was geändert. Und nein, ich muss auch nicht unbedingt hier wohnen bleiben. Ich möchte das Haus aber nicht "ohne Not" verkaufen.

Da wir 50:50 im Grundbuch stehen, würde ja mein zukünftiger Ex die Hälfte des Erlöses bekommen, d.h. ich hätte Verlust und er Gewinn, obwohl ich das, was schon bezahlt ist, fast ausschließlich alleine geleistet habe, incl. einer Erbschaft von 100.000 Euro.

Mein LG ist leider alles andere als vermögend, der scheidet als Bieter schonmal aus  :exclam:

Ehrlich gesagt, hätte ich kein Problem damit, wenn jemand 3. eine Hälfte des Hauses gehören würde, ich ihm dafür anteilig Miete zahlen würde, derjenige dafür aber auch seinen Teil der Kosten tragen würde!

Eingetragene Grundpfandrechte sind 204.000 Euro für die Bausparkasse und knapp 80.000 Euro für die Landesbodenkreditanstalt. (Bis auf ca. 7000 Euro bei der LaBo getilgt sind das auch die Beträge für die Schulden) Was sind denn Nebenleistungen und um welche Zinsen geht es? Bezahlte oder unbezahlte? Wo erfahre ich den Verkehrswert der Immobilie? Wenn ich den zu erzielenden Wert des Hauses schätzen müsste, würde ich sagen, ca. 350.000 Euro bis 450.000 Euro. Aber da momentan nichts vergleichbares angeboten wird und man ja auch nie weiß, ob die Verkäufer diesen Wert erzielen, ist es schwer zu schätzen.

Ich denke schon, dass die Drohung erstmal heiße Luft ist, will aber trotzdem informiert sein. Und im schlimmsten Fall drauf vorbereitet, was auf  mich zukommt, wenn die das tatsächlich versuchen. Ist es tatsächlich so, dass in der Regel 1 bis 2 Jahre vergehen zwischen Antragstellung und tatsächlicher Versteigerung und dass derjenige, der die Teilungsversteigerung beantragt, alle möglichen Kosten vorstrecken muss?

Kann ich mich hier irgendwo vor Ort (Kreis München) informieren, wo solche Versteigerungen stattfinden und da mal hingehen und zuschauen?

Danke schonmal,
Widder27

Moin widder,

eine Teilungsversteigerung kommt immer dann zum Einsatz, wenn eine Eigentümergemeinschaft sich nicht darüber einigen kann, was mit gemeinsamem Immobilienbesitz geschehen soll. Das passiert vor allem im Rahmen von Erbauseinandersetzungen; bei Scheidungen kommen sie eher selten vor.

Ob Du das Ganze als "leere Drohung" betrachten kannst, hängt vor allem von der finanziellen Potenz Deines Ex-Gatten ab, denn tatsächlich spielen bei einer TV ein paar Dinge eine Rolle, die man auch im Spielcasino braucht. Spielgeld zum Beispiel, Kreditwürdigkeit und Pokerface. Wenn Eure Hütte also beispielsweise einen Marktwert von 450 Mille hat und 300 Mille an Schulden draufliegen, kann er sie im Prinzip für diesen Betrag bekommen, wenn sein Banker ihm vorher grünes Licht gibt und niemand anderer ihn überbietet. Und dann macht eine TV durchaus Sinn für ihn: Mit etwas Glück bekommt er das Haus für zwei Drittel des Marktwerts, kann es hinterher zu einem Preis seiner Wahl verkaufen und die Differenz für sich allein behalten. Sogar steuerfrei.

Wann Immobilienversteigerungen angesetzt sind, kannst Du bei Amtsgerichten sehen. Dort steht allerdings nur, dass eine solche stattfindet, ob es ein Limit gibt, den Verkehrswert und ähnliche Fakten; nicht, warum eine Immobilie versteigert wird. Aber um ein Gefühl dafür zu bekommen, reicht es sicher aus.

Nur eben: Sinnvoller wäre sicher, mit Deinem DEM einen einvernehmlichen Verkauf hinzubekommen; da haben alle mehr davon. Auch wenn Du dabei vielleicht auf ein paar Tausender verzichten musst, von denen Du glaubst, sie würden Dir zustehen; immerhin hast Du ja auch die letzten 10 Jahre drin gewohnt und keine Miete bezahlt. Eine TV ist jedenfalls dann eine schlechte Idee, wenn es vor allem darum gehen soll, dass auch die anderen Miteigentümer möglichst hohe Verluste haben sollen...

Grüssles
Martin

Moinsen Widder!

Da du ja die Hütte auch nicht unbedingt fürs Leben brauchst.... Was hält dich und deinen DEM davon ab, die Hütte ganz normal über einen Makler zu verkaufen?? Da müßte ja schließlich auch mehr zu erzielen sein.

Bei mir hatte das damals geklappt mit der Schuldhaftentlassung, notarieller Beglaubigung, Zustimmung der Gläubiger, ab zur Bank und der Fisch war gegessen.
Sohni und ich leben seitdem in der Hütte und alles ist takko.
Wenn das bei dir, wie geschildert nicht darstellbar ist (den Gäubigern gegenüber), würde ich den "normalen" Verkauf über einen Makler bevorzugen.

Bis denne und viel Glück,
Robert

d.h. ich hätte Verlust und er Gewinn, obwohl ich das, was schon bezahlt ist, fast ausschließlich alleine geleistet habe, incl. einer Erbschaft von 100.000 Euro.

Die Erbschaft bleibt aber aussen vor. Die wird Deinem Anfangsvermögen zugerechnet.

Ehrlich gesagt, hätte ich kein Problem damit, wenn jemand 3. eine Hälfte des Hauses gehören würde, ich ihm dafür anteilig Miete zahlen würde, derjenige dafür aber auch seinen Teil der Kosten tragen würde!

Kannst Du eine solche Regelung vielleicht auch mit Deinem DEM finden? Wenn ein paar Euronen in seine Richtung fliessen wäre vielleicht jedem damit gedient?

Gruss von der Insel

Hallo nochmal
und vielen Dank für Eure Antworten.

@Inselreif
Im Moment ist es so, dass ich alle Kosten fürs Haus zahle, mein DEF nichts bezahlt, dafür aber auch keine Miete bekommt. Ich habe das von einer Anwältin ausrechnen lassen, die Kosten würden sich in etwa aufheben. Also: halbe Miete für das Haus ca. 600-700 Euro, Hälfte der monatlichen Kosten ca. 600 - 700 Euro, wenn keine Reparaturen anfallen. Wegen mir könnte das auch so weiter gehen, aber er will halt die Verantworung los werden, dass evt. doch mal einer was von ihm haben will!

@Uli
Es gibt hier ja keinen Zugewinnausgleich. Sollte das Haus versteigert oder verkauft werden, gehört der Erlös jedem von uns zur Hälfte, weil beide hälftig im Grundbuch stehen. Die 100.000 Euro ins Anfangsvermögen nehmen ginge ja nur, wenn ich im Zuge der Scheidung eben einen Zugewinnausgleich beantragen würde. Dann müsste mein DEF mir zwar den Betrag X zahlen (sein Anfangsvermögen ist Null), hätte aber immer noch das halbe Haus an der Backe, und eben das will er nicht.

@Robbie07
Wenn wir über einen Makler verkaufen, wieder gleiches Spiel: er Hälfte ich Hälfte, meine Erbschaft weg.
Wie hast Du das damals gemacht? Erst die Ex überzeugt, dann mit der Bank gesprochen, dann Notar? Hast Du einen Ausgleich zahlen müssen? Irgendwelche Gebühren an die Bank/en?

@Brille
Danke, dass Du das nochmal so ausführlich erklärt hast. Wenn ich es richtig verstanden habe, könnte es passieren, dass mein DEF (oder jemand anders) das Haus für 300.000 Euro ersteigert und ich gar nichts bekomme und auch noch ausziehen muss? Egal, was ich vorher investiert habe? Und wenn ich selbst steigern würde, würde ich auch mindestens die 300.000 Euro bieten müssen, hätte dann gesamt 100.000 (mein Erbe damals = unser Eigenkapital) + 300.000 Euro bezahlt und könnte evt. draufzahlen müssen, sobald ich verkaufe. Klingt nicht gut... Mein DEF selbst hat kein Geld, könnte aber sein, dass seine NEXT welches hat, ist "reich geschieden", wenn ich das richtig verstanden habe. Aber ob die Interesse daran hätte??? Keine Ahnung. Eher wahrscheinlich dann tatsächlich, um mir eins auszuwischen!
Ich finde, 100 Tausender ist schon ganz schön viel Geld, die ich nicht in den Sand setzen möchte. Und ich habe nicht die letzten 10 Jahre mietfrei hier gewohnt, sondern zahle seit 10 Jahren die Raten fürs Haus, auch schon in der Zeit, in der mein Ex noch hier gewohnt hat. Ausgezogen ist er ja erst im Januar letzten Jahres.

Alles in allem sieht es so aus, als wäre der "billigste" Weg wirklich, ihn irgendwie aus den Verträgen raus zu bringen. Ich glaube, ich muss mal wieder mit der Bausparkasse telefonieren...

Schönen Abend,
Widder27

Moin widder,

neee, da hast Du was falsch verstanden oder überlesen: Offensichtlich bist Du ja noch nicht geschieden; das bedeutet, dass die Zugewinn-Auseinandersetzung noch offen ist. Innerhalb dieser wird Dein Erbe als Anfangsvermögen berücksichtigt. Deine 100 TEUR sind also nicht einfach "weg".

Es wäre allerdings sinnvoll, das mit anwaltlicher Hilfe baldmöglichst auf den Weg zu bringen; 10 Jahre Trennungszeit ohne absehbare Scheidung sieht nicht nach einem besonders stringenten Vorgehen aus...

Grüssles
Martin

Hallo nochmal,

@Brille
Ich bin erst seit August 2011 getrennt, mein DEM ist im Januar 2012 aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen, hat im Januar 2013 die Scheidung eingereicht, also das läuft schon. Ich wollte nur die Auseinandersetzung ums Haus außergerichtlich regeln, weil sonst die Anwaltskosten einfach zu hoch werden. Für die Scheidung habe ich auch eine Anwältin, es geht hier eigentlich um die Scheidungsfolgenvereinbarung, und da im Grunde nur ums Haus. Die Kinder sind groß (jüngste wird dieses Jahr 17) und versorgt, Hausrat ist längst verteilt.

Eigentlich wollte ich gar keinen Zugewinnausgleich machen, weil er anfangs nix hatte und jetzt ein verschuldetes halbes Haus. Ich hatte auch nix, habe aber während der Ehe geerbt und habe jetzt ebenfalls ein verschuldetes halbes Haus. Ich dachte (blauäugig...), wenn wir uns außergerichtlich darüber einigen, dass ich das Haus behalte (weil Eigenkapital von mir kam und Großteil von dem bischen, was schon getilgt wurde, ebenfalls), dann wäre das mit dem Zugewinnausgleich überflüssig. Dadurch, dass seine Anwältin jetzt mitmischt und auch die Banken weniger blauäugig sind als ich, wird es etwas schwieriger

Die Raten fürs Haus habe ich schon seit längerem alleine tragen müssen, weil mein DEM vor 11 oder 12 Jahren krank wurde und - sagen wir's mal vorsichtig - lange gebraucht hat, wieder Zungang zum Arbeitsleben zu finden.

Aber ein ganz neuer Aspekt: im Falle einer Teilungsversteigerung könnte ich leer ausgehen, kann mir aber über den Zugewinn-Ausgleich mein Erbe wieder zurück holen?

LG,
Widder27

Moin,

da hatte ich wohl

ich in dem Haus lebe, das uns lt. Grundbuch 50/50 gehört. Ich zahle schon seit fast 10 Jahren die Kosten für das Haus alleine,

falsch verstanden.

wie auch immer: Das hier

im Falle einer Teilungsversteigerung könnte ich leer ausgehen, kann mir aber über den Zugewinn-Ausgleich mein Erbe wieder zurück holen?

ist mit einiger Sicherheit keine gute Idee: Bei einer TV muss nicht mehr erlöst werden als an Schulden im Grundbuch steht: Bei dem Betrag, bei dem die Gläubiger ihre Kohle wieder kriegen, wird eine Immobilie in der Regel zugeschlagen. Von wem wolltest Du dann noch Dein Erbe zurückholen?

Sinnvollerweise lasst Ihr das mit der TV, bringt die Hütte in Schuss, inseriert sie, verkauft sie möglichst gut - und einigt Euch dann vernünftig darüber, wie der Verkaufserlös so aufgeteilt werden kann, dass alle mit dem Ergebnis leben können.

Grüssles
Martin

Also wenn Haus und Schulden in etwa einen Saldo von 0,- ergeben, er ein Anfangvermögen von 0,-, du ein Anfangsvermögen von 100.000,- hast, beide aber nun ein Endvermögen von 0,- habt, sieht es mit dem Zugewinnausgleich leider auch schlecht aus.

Danach hat er nämlich keinen Zugewinn erzielt und du lediglich einen Zuverlust.
Dieser ist allerdings nicht ausgleichsfähig.

Schon gar nicht aus Vermögen, dass er garnicht hat.

Ich schließe mich auf jeden Fall den Anderen an, dass ihr auf jeden Fall versuchen solltet euch, gütlich zu einigen.

Wenn das nicht möglich ist, solltest du irgendwie versuchen, dich in die Lage zu versetzen, bei der Versteigerung mit zu bieten.
Zumindest bis in Höhe des Schuldsaldos.

Du solltest auf jeden Fall mit deiner Bank sprechen.
Entweder über die Entlassung deines Ex aus den Hyoptheken oder über die Sicherstellung deiner Liquidität bei der Versteigerung.

Ist es eher die UBS oder doch eher die Sparkasse eures Sprengels.
Kennen die dich? Kannst du gut mit denen?

Leben deine Eltern oder sonstige Verwandte noch, die evtl. eine Bürgschaft übernehmen können?

Es wäre einfach wichtig, dass du in der Versteigerung aktiv mitwirken kannst und nicht nur Zaungast.
Wenn du nicht mitbieten kannst, läufst du Gefahr, dass jemand die Bude für'n Apple und'n I bekommt.

Moin Beppo,

ich ging bei meinen Überlegungen von den bereits genannten Zahlen aus, nach denen die Hütte einen Marktwert zwischen 350 und 450 TEUR haben könnte und noch mit irgendwas knapp über 200 TEUR belastet ist. Mit etwas gutem Willen bekommt man da also schon einen positiven Saldo raus - aber nur, wenn man es nicht als unrenovierte Scheidungsruine anbietet, sondern mit dem gemeinsamen Ziel eines optimalen Verkaufs.

Am Ende könnte @widder sich dann mit ihrem DEM auf eine Verteilung des Verkaufserlöses einigen, der ihre Investition angemessen berücksichtigt - auch wenn dabei vermutlich nicht jeder Cent ihre Erbes mit Zinsen zurückkommt.

Grüssles
Martin

Woran aber der DEM wiederum aufgrund des dann auflaufenden Zugewinnausgleichs nichts hat.

Bis zu 100.000,-€ Gewinn hätte er komplett beim Widder abzuliefern.
Und das wäre genau das, was anscheinend als Obergrenze des Erlöses angesehen werden muss.
Ihm ist also völlig wurscht, ob die Bude für 200.000,- oder 400.000,- weg geht.
Und wenn er dann noch die Bude zu günstigen 200.000,- € ersteigern kann, wird es vollends drollig.

Das macht eine Einigung sicher auch nicht einfacher.
Zumindest nicht, wenn man darüber nicht gleich mit verhandelt.

Aber zumindest verstehe ich jetzt, warum er so scharf auf die TV ist.

Moin,

deshalb ja mein letzter Absatz. Ein Angebot könnte ja auch lauten "wir teilen den Erlös zwei Drittel zu einem Drittel".

Streitig kriegt man dieses Konstrukt vermutlich tatsächlich nicht aufgelöst.

Grüssles
Martin

Ja, nur lässt sich eine Einigung meistens besser durchsetzen, wenn man noch eine Alternativ hat, die dem anderen noch weniger gefällt, als die Einigung und das wäre aus meiner Sicht die Aussicht, die TV zu gewinnen, oder zumindest so teuer zu machen, dass sie sich für den DEM nicht lohnt.
Zumindest muss sie ihm das glaubhaft machen.

Ich würde jedenfalls der Anwältin schreiben, dass die Widderin einverstanden ist, wenn der DEM mit der Bank seine Entlassung aus den Darlehen durchsetzen möchte, sofern er ihr dafür seinen Grundbuchanteil überlässt und dass sie aber ebenso offen dafür ist, dass Haus auch anderweitig zu verkaufen.

Damit liegt der Ball bei den anderen und die Drohung läuft ins Leere.
Ich würde ihm jedenfalls den Gang zu Bank überlassen. Zumindest offiziell.
Dass die Widderin selbst auch hingeht, steht auf einem anderen Blatt.

Und die Drohung mit der TV würde ich erstmal abtropfen lassen.

Hallo,
und danke nochmal an alle, die sich meinen Kopf mit zerbrochen haben.  :redhead:
Ich bin grade bei der Formulierung der Antwort an die Anwältin. Sie schreibt:

Bis mein Herr Mandant hier (sie meint von der Wüstenrot aus der Schuldhaft) entlassen wird, verpflichten Sie sich, ihn aus allen Verpflichtungen im Innenverhältnis auf erstes Anfordern freizustellen und ihn auch bei  Wegfall der Zinsbindung jeweils aus der Haftung gegenüber den finanzierenden Banken vollständig frei zu stellen, ebenfalls auf erstes Anfordern.

Ich möchte hier schreiben, dass ich das nur Zug um Zug mit Überschreibung des Objekts tun werde (wie von Inselreif angemerkt), finde aber keine passende Formulierung. Habe grade:

Die Freistellung im Innenverhältnis werde ich nur Zug um Zug mit der Überlassung des Objekts vornehmen und verpflichte mich momentan zu keinen Zugeständnissen.

Hat jemand eine bessere Idee?

Die Drohung mit der TV lasse ich mal unkommentiert. Und die wiederholte Drohung, er würde von mir Nutzungsentschädigung verlangen, habe ich damit kommentiert, dass ich mir vorbehalte, in diesem Fall die nicht von ihm geleisteten Zahlungen seit der Trennung im August 2011 gegen zu rechnen. Ist das rückwirkend eigentlich möglich oder hätte ich das schon vorher fordern müssen?

Ansonsten ist meine Strategie momentan, mit den Banken einen Weg zu finden, den Kredit alleine übernehmen zu können. Dann die Scheidungsfolgenvereinbarung, dann Notar. Wenn es zu einer TV käme, hätte ich schon jemanden, der mit bieten würde. Oder schon vorher anbieten würde, das Haus zum Preis der noch offenen Kosten zu kaufen (und mir dann natürlich zurück zu verkaufen  🙂 ) Wenn irgend möglich, möchte ich in die Sache nur niemanden mit rein ziehen.

Danke Euch,
Widder27

Was schreibst du da ? " Heute habe ich wieder Post bekommen, in der mir mit Teilungsversteigerung gedroht wird, wenn ich nicht meinen DEM auf meine Kosten aus der Schuldenhaftung entlasse."

Wo ist jetzt das Problem ?

Schreib der Anwaeltin, er soll die Teilungsversteigerung einleiten.  :rofl2:  :rofl2: 

Wunderbar.  :thumbup:

Dann hat er alle Kosten auf der Hose.

Wenn du jetzt siehst, er macht nix, geht es weiter wie bisher.

Aber, wenn er die TV macht, freu dich.  😉 Jetzt erst mal den Gutachter abwarten.

Jetzt kriegt dein Ex ne fette Rechnung vom Gericht.    :knockout:

So, jetzt wirst du aktiv. Du tritst der TV bei und wartest auf den Termin.

Vor Gericht wird der ECHTE Marktwert ermittelt und entweder kaufst du das Objekt selbst oder du laesst dir deinen Anteil auszahlen.

Dann einfach ein neues Objekt kaufen.

Wo liegt der Vorteil einer TV ? Deine Nerven werden geschont. Stress erzeugt nur Bauchweh. Aber wenn die Sache zu Ende ist kannst du dich mit frischer Energie um die wichtigen Sachen des Lebens kuemmern. 

Hi,

die Strategie schaut doch gut aus. Aber wieso willst Du der Anwältin überhaupt schreiben? Rede mit DEM und wenn ihr Euch einig seid, kann er das seiner Vertreterin selbst mitteilen. Und wenn ihr Euch nicht einig werdet, ebenfalls.

Gruss von der Insel