Hallo,

die Immobilie hatte beim Kauf einen Wert von 245T€ - 245T€. Also 0€.

was genau wurde in der Zeit vor der Eheschließung saniert? Woher kam das Geld dafür?

inzwischen hat die Immobilie einen Wert von 350T€. Sind noch Kredite offen? Wenn nicht: Damit ist der Zugewinn 350T€. Von diesem stehen deiner Nochfrau 50% zu.

sophie

Hallo @MikiMaus,

ich bin mir nicht sicher, wie ich dieses hier zu verstehen habe:

Geschrieben von: @mikimaus

Haus gekauft 7 Monate vor Eheschließung..Immobilie wurde voll finanziert über Bausparvertrag somit keine Tilgung in den ersten 10 Jahren.

Bausparverträge funktionieren üblicherweise so, dass man erst mal jahrelang Geld zu ziemlich niedrigen Zinsen anspart, und damit das Recht auf ein günstiges Bauspardarlehen in ähnlicher Höhe wie die angesparte Summe erhält. Ist dein "voll finanziert über Bausparvertrag" in diesem Sinne zu verstehen, d.h. die 245.000 Euro setzen sich zusammen aus (a) dem angesparten Bausparkapital und (b) dem zugehörigen Bauspardarlehen?

Wenn ja, dann gehört das vor der Ehe angesparte Bausparkapital zu deinem Anfangsvermögen. In diesem Fall: Gib uns bitte mal den Betrag, den du auf dem Bausparvertrag bereits angespart hattest.

Wenn nein, d.h. wenn du hier eine Konstruktion gewählt hast, bei der du ohne nennenswertes Eigenkapital einen zunächst "leeren" Bausparvertrag oder gar eine Kette von Bausparverträgen abgeschlossen hattest, mit dem oder mit denen nach und nach die Immobilie abbezahlt wurde, dann gilt allerdings das, was Sophie geschrieben hat: Der damalige Nettowert der Immobilie, und damit dein diesbezügliches Anfangsvermögen im Sinne des Zugewinnausgleichs, beträgt dann ziemlich genau Null, weil der Wert der Immobilie damals genau so hoch war wie die darauf lastenden Schulden.

Sprich, deine Demnächst-Ex dürfte an dieser Stelle einen Ausgleichsanspruch von bis zu 175.000 Euro gegen dich haben, und wenn du dieses Geld nicht anderweitig flüssig hast, dann läufst du hier gerade in ein Riesenproblem hinein. Aus meiner Sicht ...

Geschrieben von: @mikimaus

6. Gutachter macht der Sinn ?

7. wird Reparaturstau abgezogen ?

8. was ist wenn der Verkauf geringer ist als die vorherige Schätzung ?

... erledigen sich diese Fragen dann von ganz alleine, denn der wahrscheinlich einzig gangbare Weg lautet: Immobilie verkaufen und den Netto-Erlös zwischen euch beiden aufteilen.

Eine Frage hätte ich aber doch noch:

Geschrieben von: @mikimaus

Kaufpreis damals 245 T€, heutiger Wert ca. 350T€

Du hast was von einer Komplettsanierung in Eigenleistung noch vor Eheschließung geschrieben, die Finanzierung lief zehn Jahre tilgungsfrei und insgesamt vermutlich noch einige Zeit länger - und trotz der vermuteten  Wertsteigerung durch die anfängliche Sanierung kommt in dieser recht langen Zeit tatsächlich "nur" eine Wertsteigerung von gut vierzig Prozent heraus? Reparaturstau hin oder her - bist du dir sicher, dass die Schätzung für den derzeitigen Wert der Immobilie einigermaßen korrekt ist?

Viele liebe Grüße,

Malachit

Ich sehe gerade, das Grundsätzliche hatten wir schon unter https://www.vatersein.de/forum/zugewinn-versorgungsausgleich-hausrat/fragen-zu-ausgaben-im-trennungsjahr/#post-408179 geklärt ...

Und um auch noch das hier im Kontext zu beantworten:

Geschrieben von: @mikimaus

2. kann man hier was indexieren ?

Im Prinzip ja, siehe https://www.vatersein.de/forum/zugewinn-versorgungsausgleich-hausrat/fragen-zu-ausgaben-im-trennungsjahr/#post-408164 - aber welchen Sinn hat eine Indexierung, wenn der anfängliche Netto-Wert der Immobilie gleich Null ist? Egal wie viel Prozent man auf Null draufschlägt: Null bleibt Null ...

Danke für eure antworten..

also Bausparvertrag war leer und über diesen wurde finanziert..d.h keine Tilgung, sonder BSV ansparen und dann bei Zuteilung tilgen..blödes Modell, hatte es nach 10 gekündigt und normal über anuität finanziert..

ja also steht das komplette Haus als Zugewinn da..das einzige war die eigenleistung in Zeit und ca. 20.000€ bar welches mir gehört hat..das Geld ging für Baumaterial drauf..

bei der Schätzung habe ich das Nachbar Haus genommen, das dieses ähnlich ist und letztes Jahr für 320.000 verkauft wurde..

aber wie läuft die Schätzung ab ? Im echten Verkauf kann was ganz anderes rumkommen..Ich möchte einen Verkauf vermeiden, weil die Kinder mit mir in dem Haus leben.. leider will Ex Geld, den Kindern das zu überschrieben lehnt sie ab..

jetzt versuche ich unser Heim zu retten und greife nach jedem Strohhalm, den Schaden zu minimieren 

leider gibt es die Schuldfrage nicht mehr in Familien recht, so dass ich dem wüten der Ex ausgeliefert bin..

Hallo MikiMaus,

Geschrieben von: @mikimaus

.Ich möchte einen Verkauf vermeiden, (...)

Wie realistisch ist das? Gibt es weitere nennenswerte Vermögenswerte, oder willst du einen neuen Kredit aufnehmen, um die Ex auszuzahlen?

Geschrieben von: @mikimaus

(...) weil die Kinder mit mir in dem Haus leben

Erstens: Kinder brauchen vor allem die Liebe ihrer Eltern, aber nicht unbedingt ein Haus - und ob die Bleibe gekauft oder gemietet ist, das ist dabei auch ziemlich nachrangig.

Zweitens: Einem deiner älteren Beiträge entnehme ich, dass es zwei Kinder sind, ungefähr 9 und 14 Jahre alt. Bedenke also, dass es nur noch um eine begrenzte Zeit geht - möglicherweise ist das ältere Kind bereits in fünf Jahren aus dem Haus. Überlege dir also auch unter diesem Gesichtspunkt, wie viel Kraft du investieren möchtest, um ein Haus zu halten, das für dich womöglich bereits in einigen Jahren überdimensioniert sein könnte.

Viele liebe Grüße,

Malachit

Hallo MikiMaus,

zunächst solltest Du Dir möglichst emotionslos darüber klar werden, ob es für Dich sinnvoll ist, das Haus zu behalten. Gehe mal von dem für Dich „guten Fall“ aus, dass der Zugewinn durch das Haus „nur“ 280 k€ beträgt. Dann müsstest Du Deiner Nochfrau also 140k€ zahlen. Vermutlich müsstest Du dafür noch einen Kredit aufnehmen. Ich gehe davon aus, dass Du etwa Mitte 40 bist. Also rechne Dir aus, wie lange Du den Kredit abbezahlen würdest. Und dann kommt noch der finanzielle Aufwand für die Erhaltung der Immobilie hinzu. Demgegenüber sparst Du Dir natürlich die Miete, die Du zahlen müsstest, wenn Du eben nicht mehr im Eigenheim leben würdest.

Ein weiterer finanzieller Aspekt, der das Haus als Wertanlage für Eure Kinder betrifft, ist die Frage, ob sich das Haus dafür wirklich eignet. Wenn Du das Haus verkaufen würdest und Deine Ex auszahlst und für den Rest des Geldes für jedes Deiner Kinder einen ETF anlegtest, wären sie vermutlich besser bedient, denn die Wertentwicklung, die das Haus in den vergangenen 17 Jahren gemacht hat, war mit 40% nicht wirklich berauschend. 

Schließlich würdest Du mit einem Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt auch die Diskussionen um den tatsächlichen Wert des Hauses vor Gericht vermeiden. Denn die gibt es ohne Zweifel. Keine Schätzung ist perfekt und der tatsächliche Wert einer Immobilie ist halt derjenige, den ein Käufer dafür bezahlt. 

Grob schätzen kannst Du beispielsweise über ein Immobilienportal. Die haben oft eine Funktion, bei der Du die Daten eingeben kannst und den Wert berechnet bekommst. Alternativ kann man natürlich einen Gutachter beauftragen (wobei die Gegenpartei das dann für gewöhnlich anzweifelt, ggf. mit einem Gegengutachten kommt…). Ob der tatsächliche Verkaufswert nach erfolgtem Zugewinnausgleich höher oder niedriger liegt, ist unerheblich.

Wenn das Haus also zuvor verkauft wird, spart man sich schon einmal diesen Streitpunkt, denn beide Parteien sind in dem Fall daran interessiert, dass ein möglichst guter Preis erzielt wird.

Hallo,

also Mut macht mir das nicht gerade die Beiträge..

also die Kinder hängen sehr an ihren zu Hause..sie sind hier aufgewachsen und mein Schweiß steckt hier drin..überlege wirklich das über Auszahlung zu machen..

muss doch möglich sein hier noch was über alter, renovierungsbedarf rauszuholen..die eigenleistung bei der Sanierung war beträchtlich..

danke für eure Beiträge 

Hallo MikiMaus,

okay, dann geht es darum, den anfänglichen Wert des Hauses möglichst hoch und den derzeitigen Wert des Hauses möglichst niedrig zu rechnen.

Was die 20.000 Euro für Baumaterial betrifft: Gibt es noch Quttungen, Rechnungen o.ä. dafür? Wenn nein, solltest du aus dem Gedächtnis eine Aufstellung machen, was du alles gekauft hast, und wie viel das damals ungefähr gekostet hat. Das muss natürlich realistisch sein, denn die Gegenseite wird vermutlich anhand historischer Baumarktprospekte oder ähnlicher Informationsquellen prüfen, ob das denn stimmen kann. Hilfreich wären außerdem Kontoauszüge, aus denen hervorgeht, dass diese 20.000 Euro ein paar Monate vor der Hochzeit noch vorhanden waren.

Was die Eigenleistung betrifft, wird's schwieriger. Bist du eventuell selber vom Fach, d.h. Handwerker auf dem Bau, sodass du plausibel erklären kannst, was du alles selber und natürlich fachgerecht gemacht hast? Denn irgendwie in dieser Art wirst du argumentieren müssen um zu zeigen, dass das Haus zum Zeitpunkt der Heirat bereits mehr wert war als das, was du sieben Monate vorher dafür bezahlt hattest.

Was das ähnliche Haus des Nachbarn betrifft, das neulich verkauft wurde: So etwas ist natürlich ein sehr guter Anhaltspunkt für den aktuellen Wert deines Hauses. Vor allen Dingen dann, wenn die Gegenseite mit irgendwelchen Zahlen kommt, wie viel Geld vor z.B. drei Jahren bei einem Verkauf zu erzielen gewesen wäre. Die Kehrseite der seit ungefähr zwei Jahren doch recht deutlich gestiegenen Zinsen ist nämlich, dass die Immobilienpreise in vielen Gegenden zumindest etwas zurückgekommen sind, und der Verkauf des benachbarten Hauses zeigt dann, dass das bei dir in der Gegend wohl auch der Fall ist.

Und beim Vergleich mit Nachbars Hütte bitte auch berücksichtigen: War jene Bude ebenfalls renovierungsbedürftig? Wenn nein, dann würde das bei dir ja noch einen gewissen Abschlag auf die nebenan erzielten 320.000 Euro rechtfertigen.

Mehr fällt mir dazu um diese Uhrzeit allerdings nicht ein ... d.h. stimmt schon, sonderlich ermutigend ist das alles nicht.

Das heißt, ein letzter Hinweis noch: Lass es deine Ex bloß nicht merken, wie sehr du an der Hütte hängst! Das würde dich nämlich erpressbar machen, wenn sie weiß oder ahnt, dass zu ziemlich weit gehen würdest, nur um das Haus zu behalten. Auch wenn es für dich im Herzen völlig anders aussieht: Wenn du mit deiner Ex über das Thema redest, dann verwende lieber ein Vokabular wie "hoffentlich kauft mir so schnell überhaupt jemand diese Bruchbude ab", "alleine kann ich das eh' nicht stemmen", oder "das ist doch nur ein Haufen Steine, ich suche bereits nach einer alternativen Unterkunft für die Kinder und mich".

Viele liebe Grüße,

Malachit

Hej danke,

diese Tips sind gar nicht so schlecht danke..vielleicht kriege ich noch alte Rechnungen für Leistungen rausgekramt..Baumarkt Rechnungen inkl.heizung müssten vorhanden sein..auch Notar Beträge etc..

ja ich hänge leider sehr dran, aber hast recht darf es so nicht zeigen..

Jeder Euro Tip hilft mir 

danke 

Hallo MikiMaus,

Geschrieben von: @mikimaus

auch Notar Beträge etc..

Wenn du damit die Kaufnebenkosten meinst - ich fürchte, das kannst du vergessen. Notarkosten, Grunderwerbssteuer usw. sind beim Immobilienkauf unvermeidlich, aber sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie.

Bei dem Material aus dem Baumarkt ist es ein bisschen anders, allerdings solltest du hier auch nicht so sehr damit argumentieren, dass du einen bestimmten Betrag ausgegeben hattest - sondern diese Liste dient "nur" als Argumentationshilfe dafür, dass durch die neue Heizung, die goldenen Wasserhähne, die Marmorbadewanne, die Einbauküche, die energiesparende Dämmung des Daches (oder was auch immer du damals gemacht hast) der Wert des Hauses bereits vor der Heirat um so-und-so-viel Euro gegenüber dem kurz zuvor gezahlten Kaufpreis gestiegen war.

Viele liebe Grüße,

Malachit

Ja verstehe das Vorgehen..Frage ist wieviel man am Ende belegen muss etc…

Kontoauszüge gibt es nicht, weil alles schon so lange her ist..

auf jeden Fall werden die Verhandlungen auch teuer..

Geschrieben von: @mikimaus

auf jeden Fall werden die Verhandlungen auch teuer..

... und weil hier wie auf dem türkischen Basar verhandelt wird, würde ich meine investierte (Frei)Zeit mit zumindest Mindestlohn (wenn nicht sogar als Bauhelfer) als Stundensatz als Verhandlungsmasse mit einbringen.
Den Materialeinsatz (welcher ohnehin für Sanierung und Renovierung erforderlich ist) kannst Du theoretisch auch in etwa schätzen, vlt. erst mal großzügig wegen der Verhandlungsmasse nach unten.

So würde ich zumindest vorgehen
Marco

Also das habe ich auch so erlebt..Alles wird nur verhandelt, selbst beim Thema Kinder..

kein Richter will sich mehr die Finger schmutzig machen, alle haben sich lieb, keiner ist schuld..